Недвижимость
Открыть полную главу «Экономика»Ключевые цифры
Ориентировочные средние значения, вторичный рынок, середина 2026 года.
- ₪62KТель-Авив / м²В центре Тель-Авива средняя цена около ₪62 000 за квадратный метр построенной площади, самая высокая в Израиле. Премиальные районы — Ротшильд и Нве-Цедек — заметно дороже.
- ₪25KМедиана по странеМедиана по стране составляет около ₪26 000 за квадратный метр, с большим разбросом по регионам.
- 75%LTV для первого жильяИзраильские банки финансируют до 75% стоимости первого жилья (50% для инвесторов).
- 0–10%Налог на покупку (Mas Rechisha)Прогрессивная шкала для покупателя: от 0% в нижней ступени до 10% на люксовых траншах.
Стоимость квадратного метра
Американская и израильская недвижимость
Чем израильский процесс покупки отличается от американского: комиссии, финансирование, налоги и сделка, ведомая адвокатами.
- Комиссия агента покупателяОбычно 2,5–3% от цены, исторически платит продавец из общей комиссии.Около 2% + 18% НДС, платит сам покупатель, если пользуется услугами агента.
- Комиссия агента продавцаОбычно 2,5–3% от цены, платит продавец при закрытии сделки.Около 2% + 18% НДС, платит продавец; каждая сторона платит за своего агента.
- Адвокат по недвижимостиВ большинстве штатов необязателен; сделку ведут title-компании.Фактически обязателен: адвокатов нанимают обе стороны, гонорар ~0,5–1,5% с каждой стороны плюс НДС.
- Налог на покупку для покупателяЗависит от штата; во многих штатах меньше 1%, в некоторых отсутствует.Mas Rechisha, прогрессивная шкала: 0% до ~₪1,98 млн для первого жилья, далее до 10%.
- LTV по ипотеке (первое жильё)До 95–97% по программам FHA / conforming; 80%, стандарт без PMI.Ограничен 75% по правилам Банка Израиля; 70% для второго жилого объекта.
- LTV по ипотеке (инвестор)Обычно 75–80% для инвестиционной недвижимости по стандартным ставкам.Жёсткий потолок 50% для непервичного жилья. Это крупнейший разрыв в финансировании, который надо заранее планировать.
- Сроки сделки30–45 дней после подписания контракта, стандарт.60–90 дней от контракта до получения ключей, это норма; для новостроек по предпродаже сроки могут растягиваться на годы.
- Система регистрации правОкружной регистратор плюс частное title-страхование.Табу, Земельный реестр Израиля. Государственный, с бумажным архивом, страхование титула не требуется.
- НДС на жильёНалог с продаж на жилую недвижимость не распространяется.Жильё на вторичке освобождено от НДС; новостройки от застройщика продаются с НДС 18%.
Льготы для олим
Основной пакет, который новые репатрианты получают при покупке первого жилья в Израиле: скидка по налогу на покупку, поддержка по машканте и помощь из корзины абсорбции.
- 0.5%
Сниженный Mas Rechisha
Олим платят 0% на первые ~₪1,98 млн, всего 0,5% до ~₪6,05 млн и стандартные ставки на единственное жильё сверх этого — серьёзная скидка на единственную квартиру (правило в силе с августа 2024 года).
- 7 yrs
Льготное окно семь лет
Скидку по Mas Rechisha можно использовать один раз: от года до алии и до семи лет после неё.
- 75%
Льготы по машканте (ипотеке)
До 75% LTV на льготных условиях плюс государственные ипотечные программы, доступные только для олим хадашим.
- ~₪3K/mo
Субсидия на аренду
Misrad HaAliyah (Министерство алии) выплачивает скользящую месячную субсидию на аренду, до примерно ₪3 000 (в зависимости от состава семьи, региона и приоритетных зон) в первые годы после репатриации.
- Free
Помощь Misrad HaShikun
Бесплатные консультации Министерства жилищного строительства по ипотеке, праву на льготы и государственным жилищным программам.
- ₪25–35K
Корзина абсорбции (Sal Klita)
Прямые денежные выплаты в виде стартовой суммы и ежемесячных платежей в течение первого года; для семьи общая сумма обычно составляет ₪25 000–₪35 000 и часто идёт на первоначальный взнос.
Процесс сделки
Десять последовательных шагов, от первого просмотра до регистрации в Табу. Израильские сделки ведут адвокаты, контракт обязывающий, обычная длительность 60–90 дней.
Найти объект
Поиск на Yad2, Madlan или через местного маклера; просмотры неформальные и частые.
Нанять адвоката
Нанять израильского адвоката по недвижимости. Адвокаты ведут сделку с обеих сторон, гонорар ~0,5–1,5% + НДС.
Проверка (Табу, Ваад, налоги)
Адвокат запрашивает выписку из Табу, проверяет баланс по Vaad Bayit (домовой комитет), историю налога на улучшения (hetel hashbacha) и наличие обременений.
Zikaron Devarim (опционально)
Короткий протокол о намерениях; юридически обязывающий, поэтому большинство израильских адвокатов его пропускают и идут сразу к контракту.
Heskem Mecher: договор купли-продажи
Полный договор купли-продажи подписывается в присутствии обоих адвокатов; обязывающий, без американского права на отказ в течение трёх дней.
Первый взнос
10–20% переводятся на трастовый счёт адвоката продавца в день подписания.
Одобрение машканты
Одобрение банка, оценка (шамай), страхование жизни и жилья, обычно 30–60 дней.
Подача Mas Rechisha
Покупатель подаёт декларацию по налогу на покупку в Rashut HaMisim (Налоговое управление) в течение 60 дней и оплачивает начисленную сумму.
Финальный платёж и передача
Остаток переводят покупатель и банк продавцу; ключи, брелоки и документы Vaad Bayit передаются на руки.
Регистрация в Табу
Адвокат регистрирует переход права в Земельном реестре Израиля. Право собственности окончательно оформлено в Табу, а не при подписании.