Immobilier
Ouvrir le chapitre Économie completLes chiffres clés
Moyennes indicatives, marché secondaire, mi-2026.
- ₪62KTel-Aviv / m²Le centre de Tel-Aviv tourne en moyenne autour de 62 000 ₪ le mètre carré construit, le prix le plus élevé d'Israël. Rothschild et Neve Tzedek dépassent largement ce niveau.
- ₪25KMédiane nationaleLa médiane nationale s'établit autour de 26 000 ₪ le mètre carré, avec de fortes disparités régionales.
- 75%LTV première résidenceLes banques israéliennes financent jusqu'à 75 % du prix d'achat pour une première résidence (50 % pour les investisseurs).
- 0–10%Taxe d'achat (Mas Rechisha)Barème progressif à la charge de l'acheteur, allant de 0 % sur la première tranche à 10 % sur les tranches les plus élevées.
Prix au mètre carré
Immobilier américain et immobilier israélien
Les différences entre les deux processus d'achat : frais, financement, fiscalité et clôture pilotée par les avocats.
- Honoraires de l'agent acheteurGénéralement 2,5 à 3 % du prix, historiquement payés par le vendeur via le partage de commission.Environ 2 % + 18 % de TVA, payés directement par l'acheteur lorsqu'il passe par un agent.
- Honoraires de l'agent vendeurGénéralement 2,5 à 3 % du prix, payés par le vendeur à la clôture.Environ 2 % + 18 % de TVA, payés par le vendeur ; chaque partie paie son propre agent.
- Avocat immobilierOptionnel dans la plupart des États ; les sociétés de titres assurent la clôture.Pratiquement obligatoire : chaque partie a son avocat, environ 0,5 à 1,5 % chacun, plus TVA.
- Taxe d'achat / de mutationVariable selon l'État ; beaucoup pratiquent moins de 1 %, certains aucune taxe.Mas Rechisha : barème progressif, 0 % jusqu'à environ 1,98 M ₪ pour une première résidence, jusqu'à 10 %.
- LTV hypothécaire (première résidence)Jusqu'à 95–97 % avec les programmes FHA / conformes ; 80 % est le standard sans PMI.Plafonnée à 75 % par la Banque d'Israël ; 70 % pour une résidence supplémentaire au-delà de la première.
- LTV hypothécaire (investisseur)Généralement 75 à 80 % pour un bien locatif aux taux standards.Strictement plafonnée à 50 % pour les résidences secondaires : c'est l'écart de financement principal à anticiper.
- Délai de clôture30 à 45 jours en standard une fois le contrat signé.60 à 90 jours entre le contrat et la remise des clés ; pour le neuf en VEFA, cela peut s'étendre sur plusieurs années.
- Système de propriétéRegistre tenu par les comtés, assuré par une assurance titre privée.Tabu, le registre foncier d'Israël. Tenu par l'État, à base de pièces écrites, aucune assurance requise.
- TVA sur le logementLa taxe sur les ventes ne s'applique pas à l'immobilier résidentiel.L'ancien est exonéré de TVA ; le neuf vendu par un promoteur intègre 18 % de TVA dans le prix.
Avantages pour les olim
Le dispositif principal accordé aux nouveaux immigrants lors de l'achat de leur première résidence en Israël : réduction de la taxe d'achat, soutien hypothécaire et aides du panier d'absorption.
- 0.5%
Mas Rechisha réduit
Les olim ne paient 0 % que sur les premiers ~1,98 M ₪, puis seulement 0,5 % jusqu'à ~6,05 M ₪, et le barème standard de résidence unique au-delà : une remise substantielle sur l'unique résidence (règle en vigueur depuis août 2024).
- 7 yrs
Fenêtre d'éligibilité de sept ans
La réduction de Mas Rechisha peut être utilisée une fois, entre un an avant l'aliyah et sept ans après.
- 75%
Aides à la Mashkanta (prêt hypothécaire)
Jusqu'à 75 % de LTV à des taux préférentiels, ainsi que des programmes hypothécaires garantis par l'État réservés aux olim chadashim.
- ~₪3K/mo
Allocation logement
Le Misrad HaAliyah verse une allocation mensuelle dégressive pouvant atteindre environ 3 000 ₪ (selon la taille du foyer, la région et les zones prioritaires) durant les premières années suivant l'aliyah.
- Free
Accompagnement du Misrad HaShikun
Conseil gratuit sur les prêts hypothécaires, l'éligibilité et les programmes publics de logement via le ministère du Logement (Misrad HaShikun).
- ₪25–35K
Panier d'absorption (Sal Klita)
Aides en numéraire versées sous forme de prime d'arrivée puis de mensualités sur la première année ; pour une famille, le total tourne autour de 25 000 à 35 000 ₪, souvent affecté à l'apport personnel.
Le processus de clôture
Dix étapes ordonnées, de la première visite à l'inscription au Tabu. Les clôtures israéliennes sont pilotées par des avocats, le contrat est ferme, et l'opération prend en général 60 à 90 jours.
Trouver le bien
Recherche sur Yad2, Madlan ou via un agent local ; les visites sont informelles et fréquentes.
Mandater un avocat
Engager un avocat israélien spécialisé en immobilier. Les avocats pilotent la clôture des deux côtés, pour des honoraires d'environ 0,5 à 1,5 % + TVA.
Diligences (Tabu, Vaad, taxes)
L'avocat extrait le Tabu, vérifie le solde du Vaad Bayit (syndic), l'historique de la taxe de plus-value (betterment tax) et l'absence de privilèges.
Zikaron Devarim (optionnel)
Un court protocole d'accord ; juridiquement contraignant, raison pour laquelle la plupart des avocats israéliens l'évitent et passent directement au contrat.
Heskem Mecher : le contrat
Contrat d'achat complet signé devant les deux avocats ; ferme, sans le délai de rétractation de trois jours à l'américaine.
Apport initial
10 à 20 % virés sur le compte séquestre de l'avocat du vendeur le jour de la signature.
Accord de prêt (Mashkanta)
Accord bancaire, expertise (shamai), assurance vie et assurance habitation, généralement 30 à 60 jours.
Déclarer le Mas Rechisha
L'acheteur dépose sa déclaration de taxe d'achat auprès de Rashut HaMisim (administration fiscale) dans les 60 jours et règle le montant établi.
Solde et remise des clés
Le solde est viré par l'acheteur et la banque au vendeur ; les clés, badges et documents du Vaad changent de mains.
Inscription au Tabu
L'avocat enregistre le transfert au registre foncier d'Israël. La propriété n'est définitive qu'à l'inscription au Tabu, pas à la signature.